Quais são as consequências do desfazimento do contrato da compra de imóvel em construção?

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Foto: Arquivo

Por Marcia Vieira Pimentel*

Frequentemente divulgam-se novos empreendimentos imobiliários (lançamentos) e geralmente as vendas das respectivas unidades são iniciadas na fase inicial da construção e acontecem tanto na sede do incorporador/loteador quanto em estandes.

Por conseguinte, imóveis são negociados em grande escala, inúmeros contratos são assinados com expectativa do total cumprimento: entrega do imóvel no prazo acordado e pagamento do preço. Entretanto, não é sempre que isso acontece. Pois, entre a compra e entrega do imóvel, muitos desses contratos são desfeitos (distratos), trazendo desequilíbrio econômico ao empreendimento e insegurança aos compradores que têm contrato vigente.

Visando garantir maior estabilidade ao ramo das construções, em 28 de dezembro de 2018 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei nº 13.786/2018 a qual já está em vigor e reforça o compromisso que há entre as partes contratantes (incorporadoras e adquirentes).

Essa Lei relaciona os itens que deverão constar nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária e loteamentos. Dentre eles, para a anuência do adquirente a norma determina que no quadro-resumo do contrato tem de constar expressamente as consequências do desfazimento e – destacados em negrito – o prazo para ressarcimento de valor ao adquirente e as penalidades aplicáveis.

Marcia atua em Direito Imobiliário, Notarial e Registral | Foto: Divulgação

As consequências variam conforme o motivo do distrato, uma vez que o contrato pode ser encerrado por inadimplemento de obrigação do comprador ou inadimplemento da incorporadora, por exemplo, descumprimento do prazo de entrega do imóvel.

Mencionando as do primeiro caso, o texto legal dispõe que o adquirente terá direito ao ressarcimento dos valores pagos diretamente à incorporadora, atualizados monetariamente com a dedução de despesas previstas na lei, além da cláusula penal do contrato. Ainda, conforme a regra, se o adquirente indicar um substituto para assumir as obrigações, obtiver a concordância do incorporador e se os cadastros e capacidade financeira e econômica do novo adquirente forem aprovados, não haverá incidência da cláusula penal.

Aperfeiçoados os contratos eles terão caráter irretratável e têm regras especiais de formalização. Sendo assim, para análise aperfeiçoada dos riscos da compra (ou venda) de imóvel em construção, importante o acompanhamento de profissional especializado e atuante em Direito Imobiliário. Inclusive, como possibilidade de redução de prejuízo, a Lei esclarece que “poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei”.

Destaca-se que, para os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, essa Lei recentemente publicada prevê que o adquirente terá o prazo improrrogável de 07 dias para exercer o direito de arrependimento, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados. Nesse caso, imprescindível a comprovação das providências no tempo determinado.

Portanto, a aplicação das consequências do desfazimento do contrato da compra de imóvel em construção depende de previsão expressa. E, com isso, há potencialização do grau de responsabilidade entre as partes contratantes, gerando maior segurança e equilíbrio econômico ao empreendimento.

Em razão de tais particularidades, se faz necessária a cautelosa análise da situação de fato, por advogado especializado, para a correta e segura aplicação da lei ao caso concreto.

*Marcia Vieira Pimentel é advogada parceira do escritório Molina Tomaz, Sociedade de Advogados. Atua na área do Direito Imobiliário, Notarial e Registral. contato@molinatomaz.com.br

 

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